2015年春節期間，騰訊公司根據每天100億次位置定位請求，生成了一個全國出行熱度圖，對中國春運人群出行情況進行了一次可視化的呈現，這個大數據遷徙圖，對房地產也很有說服力。

　　地圖顯示，2015年春節期間，中國五大遷入城市排行為：茂名、周口、梅州、玉林、湛江；五大遷出城市排行為：深圳、北京、上海、廣州、東莞。全國范圍內排行前五的出行熱門路線是：上海到北京、深圳到重慶、北京到成都、北京到上海、廣州到重慶。

　　這恰恰說明，五大遷出城市，正是中國人口流入較多的城市；遷入城市，則是人口流出較多的城市。迄今為止，盡管東部發達地區的產業向全球以及中國中西部地區轉移的趨勢風起云涌、難以遏止，但以成都、重慶為代表的中國中西部特大城市，依舊是中西部人口向東部地區凈流入的樞紐。

　　房價漲跌的密碼

　　這里就涉及到一個人口流動和轉移最重要的概念產業。房價漲跌的密碼，是人口凈流入或凈流出；而人口流入流出的密碼，則在產業結構、產業發展前景以及由此決定的收入水平。

　　產業作為社會經濟發展的主要驅動力，推動社會經濟不斷向前發展。英國經濟學家克拉克提出，產業發展以第一次產業為主，向以第二次產業為主、繼而向以第三次產業為主轉變，人均收入變化引起勞動力流動，進而引起產業結構向高層級演變。

　　產業升級在集聚大量人口的同時，亦為當地的房地產市場帶來巨大推力。以三次科技革命的代表城市美國洛杉磯為例，其房價和紐約基本持平，且明顯高于芝加哥。1987年紐約房價為19萬美元/套，洛杉磯為13.1萬美元/套，而2013年紐約達50.8萬美元/套，洛杉磯達48.9萬美元/套，明顯高于芝加哥的18.6萬美元/套。這主要是由于洛杉磯所在的加利福尼亞州集中了美國主要高科技產業，如計算機、電子元件、通訊、航空等，吸引了龐大的高收入就業人口，房價趕超紐約，可見產業結構顯著影響一個地區的房價水平。

　　產業對房價的影響，主要通過三個方面：人口規模、人口結構和收入。產業越高端、多元，房價上漲空間越大。相反，產業結構單一、產業鏈條短、轉型難的瓶頸，人口導入水平低，房地產市場增長空間越有限，房價上漲的后勁不足，房地產需求量多由本市居民支撐。

　　以我國深圳為例，常住人口在2000-2013年間增長了362萬，目前深圳的常住人口中外來人口占7成多，這是深圳房地產市場增長空間大的最主要原因。隨著人口的增多和年輕化，深圳市場的需求保持旺盛，加之土地資源的稀缺，房價仍將保持上漲。

　　與深圳類似的還有北京、上海、杭州等服務業驅動型城市。

　　這類城市往往依托于金融、文化創意、物流、軟件互聯網信息服務等高端產業鏈而穩步發展，吸納大量人口流入，房地產市場需求強勁。

　　相反，那些往往依托于自然資源的重工業驅動型城市，如大慶、唐山、鞍山、大同等，在經歷過工業化發展階段的短暫繁榮之后，面臨產業結構單一、產業鏈條短、轉型難的瓶頸，人口導入水平低，房地產市場增長空間有限，房價上漲的后勁明顯不足。

　　還有一類城市，就是一些新興工業驅動城市，比如蘇州、無錫、佛山、東莞等，這些城市多受中心城市產業鏈輻射、依托先進制造業和高科技產業吸納大量勞動力人口流入，人們多從事電子信息、裝備制造、新能源、生物醫藥等先進制造業，且呈現年輕化特征。催生的房地產市場需求空間大，人們支付水平高，房價上漲空間較大。

　　最大威脅來自于人口紅利衰退

　　目前一個重要的趨勢不可忽視，就是隨著中國人口紅利迅速衰減，全球化的產業轉移趨勢明顯，美國制造業復興，中國大量制造業向東南亞等人力成本較低的區域轉移，將嚴重影響中國上述城市的發展。這類城市如果不能在產業升級的大潮中迅速把握機遇，其城市發展的命運將如同前述重工業驅動型城市，走向衰敗。

　　事實上，這種現象正在發生。東部地區大量新興工業驅動城市的人口流入正在減少。2006-2010年，廣東的常住人口每年凈增數都在200萬以上，但2011年以來，每年新增不足100萬，2013年更是低至50萬。

　　不惟廣東，自2011年起，原來流動人口流入較快的東部省市，常住人口增速都出現了斷崖式下滑。除了天津以外，京滬粵浙蘇五個經濟強省(市)常住人口近三年的增速都不及2009年各自數據一半，浙江近幾年的平均增速甚至只有2009年的1/4.

　　以浙江杭州為例，2013年全市常住人口884.4萬，僅比上年增加4.2萬，其中外來常住人口177.8萬，甚至比上年減少了1.89萬。而上海2013年常住人口2415萬，僅外來常住人口就增加了29.77萬、達990萬人。與杭州規模、實力相近的南京，2013年新增常住人口2萬、總量達818萬，其中外來人口約175萬、減少2.5萬，人口變化特征與杭州非常相似。

????新興工業驅動城市人口流入的減少，表明原有產業規模化增長的高峰期已經時過境遷，創新驅動增長的后勁明顯不足，不足以容納或者吸引更多的就業崗位。無疑，這是衰敗的前兆。

　　因為，產業決定人口、人口決定房價，其中最核心的主宰因素，是產業決定了收入的多少和可持續性。

　　我們舉三個例子，美國，日本，香港。

　　這三者其實是很不同的。美國，代表著大型的農村。地價基本沒有價值。日本，代表著中型國家。土地有稀缺，一半城市一半農村。香港，是城邦型地區。

　　對于美國來說，美國完全都沒有房地產。

　　房地產在美國，并不是一項稀缺資源。美國的人均居住面積，大約在80平米左右?；静淮嬖凇胺堪V”，“房奴”。

　　以美國一套典型的小鎮上的郊區房子而言。售價25萬美元。大概分三部分組成。

　　其中，建筑成本8萬美元，地價8萬美元，“建筑許可”8萬美元。

　　建筑許可，這一塊的成本，也是美國國家主義的典型失敗。在美國造新房子，你必須得到左鄰右舍的同意。包括新建房的高度，顏色，建筑風格，都有嚴格的限制。這樣做的結果，最終是推高了房屋售價。

　　但無論怎么說，我們可以看見的是。在美國，“房地產”是完全不稀缺的。地價和建筑成本的比例，大約是1:1

　　如果換算成人民幣的實際體驗。你可以設想成，在中國內地農村，建一幢房子，只要25W元人民幣。其中8W建筑成本，8W地價，8W交給當地官員。

　　其次說日本，日本的國土面積，37萬平方公里，大致相當于中國二個省。

　　日本的房地產市場，可以割裂分成二個市場：東京，非東京。

　　很多人都知道日本“房地產”狂潮。但進一步細心讀閱史料的人，才會發現，這個狂潮，絕大部分都發生在東京。

　　在東京以外的地方，哪怕在大阪，福岡這樣的地方。房地產價格也不是太高?？赡苤挥袞|京1/3的價格。和青島也差不多。

　　而在日本更低一級的行政區，在一些鄉和鎮，已出現了無人居住的村落。房地產甚至完全不值錢。一百萬日元就可以維修拿走。

　　最后的例子是香港。香港是一個城邦型的地區。全香港都很貴。哪怕最偏遠的元朗，屯門，現在新盤也要近100000元/㎡。

　　這三個例子告訴我們的是什么呢：

　　“房價和GDP，人均GDP，GDP增速無關”??！

　　這是一個非常非常重要的結論。我們曾看到，許多人把上海，北京的房價，和美國比較。并且問“美國的房價才賣多少”。不如拋了房子移民。

　　你要和他說，“房價，和GDP、人均GDP、GDP增速無關”。

　　簡點來說，北京和長城關外的張家口，其人均GDP經濟發展水平，其實是差不多的。這二者房價差多少倍？

　　對于中國大多數產業基礎薄弱的城市而言，在重復建設帶來的產業存量過剩、創新難上加難的背景下，數量型的招商引資也十分困難，更談不上升級產業的引入，吸引不了高素質的產業人群、服務業人群，人口幾乎沒有凈流入，或者流入數量杯水車薪，而書記、市長在任內拼命賣地，在這樣的城市買房，如果是出于投資而非自住，后果一定是不言而喻的了。

　　分化，是未來10年中國城市的母題，也是中國房地產市場、中國房價漲跌的主題。

　　“哪些事件，會登上2015年中國的頭條？”美國《外交政策》雜志對2015年的中國做出新預測，其中包括一條：農村人口不再強烈渴望涌入大城市。

　　這明顯是扯蛋。如果聽它的，你就慘了。

　　和小日本的大東京一樣，即使中國人口政策沒有本質的調整，人口增幅減緩的趨勢不發生變化，京滬粵三大城市群，以及自然條件優越、經濟發達的南方區域中心城市，房價增長，還是一個短時期內難以被撤下的“頭條”。

　　警告：房市下跌已是必然！

　　國務院參事夏斌曾在今年六月份的一篇內部報告中說，“當前經濟走勢關鍵看房市，房市下跌已成必然定勢”。這里說的房市是指房價和交易量?？梢哉f，由1998年住房改革開始，到2008~2009年，由信貸積極擴張所助推的房地產“超級繁榮”已經結束了。我們銀行給企業大量貸款的抵押物都是房地產。我們好多實體經濟，好多工商企業，向銀行貸款是用廠房用土地做抵押的，這部分錢占整個銀行貸款的40%，這是相當高的比例。剛才講的是主要銀行，在非主要銀行，在影子銀行中間，這個比例就更高了。

　　如果住房銷量下降，房價下降，系統性風險會不會爆發？這個就很難說了，很難保證不爆發。如果爆發，它是一種什么樣的爆發方式？以下是具體的闡釋，但在時間概念上，不一定是先有第一波然后是第二波，并行也有可能。

　　第一波，房市價量齊跌，價格在跌但程度不高，量也在跌，賣不出去了。這種狀況現在已經開始了。房地產抵押貸款的資產質量最早出問題，房地產企業的問題最早出現。抵押物的市值馬上下跌，開發貸款的質量問題緊隨其后。這個時候，面對抵押物價格的下跌和開發貸款可能還不出來的房地產企業，銀行行長的第一反應是馬上收緊貸款，收舊貸款，不給新貸款。這樣做直接效應是部分房地產企業馬上資不抵債，破產。間接效應是GDP下跌，這是第一波。

　　第二波，收緊房企銀根的連鎖反應是，涉及上下游40個行業的投資會進一步深度下行。和房地產業相關的水泥、鋼鐵、玻璃等40個行業現在已經產能過剩，如果房地產投資再進一步下降，產能過剩問題更大。因此導致這批相關的非房地產行業產出減少，或者減少投資，或者倒閉破產，進一步影響全局性的投資和GDP，這是第二波。

　　第三波，地方GDP馬上下滑，地方政府破產。去年一年，地方政府和房地產相關的八項稅收加上土地出讓金的收入，一共有6.4萬億。狹義的土地財政對房地產的依賴度達到53%。有些地方更高，100%多的都有。在這種情況下，如果房市價量齊跌，首先會出現什么情況？房地產企業拿地的積極性會減弱。今年5月份，武漢、沈陽、長沙、佛山已經紛紛出現地方政府拍地拍不出去，因為房地產企業房子賣不出去，價格都跌了，老板不愿意拿地了。報紙上各種信息披露，有些城市已經出現土地拍賣流標，二次流標。今年10個典型城市，5月份的土地收入已經同比下降了25%。最新的7、8月份的數據沒有放進去。我們假設今年下降5%到10%，地方政府由于資金壓力，沒有錢了，怎么辦？收縮基礎設施建設，棚戶區改造資金配套不夠，保障房建設以及民生的其他投入都發生困難。直接影響是，地方GDP馬上下滑。

　　現在全國每年大量的基礎設施建設，80%都是銀行的錢，或者金融系統的錢。地方政府是用20%的土地收入來撬動了這80%的基礎設施資金。地方政府普遍以土地抵押向銀行融資，如果地價進一步下跌，對地方政府無疑是雪上加霜，GDP的增速前景更加暗淡。這個時候，地方政府如果急了，唯一的出路是加快拍賣土地。但越加快拍賣土地，地價跌得越快，這是必然結果。地價跌得越快，會從房地產企業、地方債等各種渠道，激化銀行資產質量的惡化。這樣的話，使整個社會債務慢慢陷入倒塌的惡性循環，銀行就不敢貸了。

　　第四波，群體性事件集中爆發。隨著銀行對房企的信貸緊縮，理財市場上的違約事件頻頻出現，由此群體性事件和社會不穩定因素在短時間內會集中爆發?，F在整個社會都在討論剛性兌付不兌付的問題。對此，我是堅決主張不能剛性兌付，否則老這么下去，中國的金融市場秩序怎么建立？但是不剛性兌付，老百姓怎么辦？

　　我的觀點是要堅決打破剛性兌付，目前可暫時有些變通措施?，F在整個中國面臨著全社會道德風險。什么叫全社會道德風險？地方政府主政者不在乎，借錢干，還不了，過兩年退休下屆政府還，因此政府誰也不怕借錢。政府不怕借錢，銀行也不怕，通過銀行在柜臺上向老百姓銷售地方舉債的各種金融產品。地方政府不怕，銀行怕嗎？中國的國情都了解，地方政府債務最后是中央要背的，因此銀行也有積極性，銀行也有道德風險。老百姓覺得政府不怕，國有銀行不怕，我們怕什么？你只要敢賣，我就敢買。例如12%的債券利率，銀行拿2%的“通道費”，信托也拿2%，到了老百姓手上還剩8%點，比銀行存款還高4.5%，為什么不買？這就是整個社會的道德風險。面對這個情況，所以我堅決主張，買可以，最后還不了應依法辦事，它不是固定收益，是預期收益率，合同早就告訴你了。最后到底怎么辦？這就看執政者的水平問題了。

　　金融天生具有內在的不穩定性和順周期的特點。中國當前經濟運行傳導機制的主要特征是什么？是“土地財政”，以土地為杠桿，撬動金融。通過撬動金融，推動經濟增長。在土地財政、金融杠桿、經濟增長三者緊密相聯的扭曲局面沒有徹底改變之前，在房市泡沫想戳破又不敢戳破而剛剛開始有點戳破之初，房市的價量齊跌，土地收入的減少，會引起銀行資產質量的惡化，銀行從自保角度出發，會緊縮信貸，由此必然會發生整個社會債務陷入自我緊縮的循環之中。一旦發生以上情況，我預計，今年的GDP即使在微刺激的政策下能夠渡過7.5%左右的難關，但是未來兩年內，仍然有可能下滑到6%以下，中國經濟將陷入嚴重的蕭條和中等收入陷阱。如果中央政府沒有事先的政策干預，這是完全有可能發生的大概率事件。我的意思是，現在如果沒有其他準備，不是提前開始一點一點布局干預，2015年，2016年跌到6%完全可能。中央政府應該要從最壞的打算入手，做好各種準備。

　　今年房地產會有怎樣的政策？

　　今年中國經濟每個月的表現都在挑戰人們的想象力，誰也說不清，誰也不敢打保票了。面對現在這個情況，一旦出現意想不到的事，怎么防止經濟出問題？夏斌從宏觀經濟角度，給出了四個“藥方”，有些是針對房地產的，有些雖然不是針對房地產，但會對房地產市場產生巨大的影響。

　　第一，要堅決穩住整個金融系統的放貸意愿和能力，讓金融系統樹立信心。為此，中央銀行近期內應采取措施，發出明確的毫不含糊的穩健貨幣政策的信號，確保整個金融體系有穩定的流動性支持。中央銀行政策的信號一定要很明確，而不是如前一陣子，讓市場去猜中央銀行采取回購的意圖。市場看不懂，金融機構看不懂，這種狀況很危險。就要告訴大家，你們不要慌，金融機構不要慌。為什么金融體系要穩住？因為金融體系一旦出事，和某個大企業出事不是一個概念，金融體系的風險傳導快，影響大。從金融監管角度說，銀行對每個企業的貸款，不準超過它資本金的10%。輸掉了這筆貸款，資本金也就輸掉了10%，整個金融系統是不會出事的。對企業是如此，但銀行不是這么回事。去年6月份，在上海的銀行拆借市場上，隔夜拆借利率達到30%，比高利貸還高利貸，天下奇觀。銀行之間有貸有存，到了晚上，一看頭寸，到底貸大還是存大？差一點點，不夠，到拆借市場借錢，要彌補平衡。在形勢比較平穩的情況下市場利率波動不大。去年大家都在傳，可能央行想采取動作，要按市場規律辦事，該不貸的就是不貸。大家一聽這個信息，市場緊張了。這時候如果某個銀行資金緊了，而市場利率已經達到25%，又拆不著，晚上平不了資金，為了清算，再高的利率也必須去拆，一下子發生借一天錢30%的高利率。后來整個市場轟動了，央行馬上不敢了。這說明央行想按市場規律辦事，方向是對的，但不是一下子就能辦到的。

　　第二，一旦市場上出現抵押物大幅度貶值的情況，可以宣布采取緊急會計原則，或者說，央行馬上動手，直接到市場上去購買將貶值的資產。你賣我就買，把價格穩住。緊急會計原則，就是不準隨便按照抵押物的原值來要求追加抵押物，越逼企業，企業越陷入危機。維持原來抵押物價，原來評估多少錢就是多少錢。聽說美國在危機時，在會計原則上也采取了緊急措施。我們能不能采取？當然能。一旦出事，就要防止市場恐慌。

　　第三，當房價出現斷崖式爆跌時，國務院應該馬上明確，允許各級地方政府用棚戶區改造資金去買房?，F在的棚戶區改造資金總的使用方向是對的。房價如果大跌，不如拿這筆錢買房。買了房以后，改造一下再借給或者賣給弱勢群體，當作棚戶區改造用。在這方面政府應該靈活些。報紙上登過，有的城市已經這么做了。這個方向是對的。

　　第四，當銀行不良資產增幅加快，按照銀行審慎監管原則，就不準貸款了，因為資本金不足，這時候應該采取緊急措施，提高銀行自主核銷不良貸款的最高限額。工農中建交，有不良貸款，就用資本金利潤沖掉?，F在能沖多少國家是有規定的。能不能在出現緊急狀況時，提高這個比例，讓他們自主核銷。資本充足率健全就可以穩健地貸款；如果資本金不足的，趕緊增資，或者說，由政策性銀行金融機構來進行重組。