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成交回暖,帶出了土地市場的火熱。“成交樓板價與周邊市場的產品成交價格相比,已經到達了一個新高度。”泰禾集團華東區域投資總監王顯巍認為,上海土地市場進入了火熱的階段。
   
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房企拿地爭奪激烈 一線城市地價漲速超過房價

海口網 http://www.8x8x7.com 時間:2015-05-07 08:34

  成交回暖,帶出了土地市場的火熱。“成交樓板價與周邊市場的產品成交價格相比,已經到達了一個新高度。”泰禾集團華東區域投資總監王顯巍認為,上海土地市場進入了火熱的階段。

  中原地產數據顯示,4月份上海土地價格溢價61.69%,而今年前三月平均溢價不到10%。如大名城以總價50.76億元摘下唐鎮2幅宅地,平均溢價率68%;碧桂園6.0755億元奪得嘉定徐行鎮6.3萬方純宅地,溢價率62%。土地溢價率大漲,直接推高了樓面價。

  據德佑鏈家研究部監控數據顯示,五一小長假(2015年5月1日-5月3日)上海商品住宅成交7.20萬平方米,同比上漲181.31%;此前的4月份,上海商品住宅成交124.2萬平方米,超過去年四季度月度平均值,并創下自2010年以來的4月同期新高。

  成交增長,給房企增加了拿地的信心。今年3月20日,華潤置地和華發集團聯合體以70.52億元競得閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元10-03地塊。據測算,該地塊樓面價為34871元/平方米,但將無償配建的幼兒園、社區服務設施、保障房等進行測算,可售住宅部分樓面價已超過5萬元/平方米。

  普通宅地由于供求矛盾巨大,房企爭奪激烈,地價上漲速度明顯快于房價,在京滬土地拍賣市場尤其常見。

  克而瑞研究中心一份研報顯示,春節過后,一、二線城市土地成交總值大幅增長。其中,一線城市經營性用地成交金額203億元,環比上升22%;二線城市成交金額256億元,環比增加33%;三四線城市則同環比雙雙回落,分別下跌了10%和32%。

  踴躍搶地的,除了全國品牌房企,區域房企也不甘示弱。例如四川當地的藍潤地產,今年拿下的春熙路地塊,雖是零溢價成交,但創下了成都自2007年以來的單價地王。此外,該公司還獲得了青羊區二環西嶺路和人民南路兩宗商業地塊。其中人民南路地塊溢價率高達176%,成交樓板價達15600元/平方米。


  上海中原研究咨詢部高級經理龔敏表示,在市場已經回暖的背景下,供應稀缺的宅地,地價進一步上漲勢不可擋。德佑鏈家市場研究部總監陸騎麟稱,樓市回升,地主政府有動力增加土地的供應數量,房企也容易高溢價拿地,5月份土地出讓金很可能水漲船高。此外,上海一些土地儲備不足的房企也會加快土地儲備量,以保證企業后續的開發和銷售。

  值得關注的是,克而瑞最新發布的《A股房企財務指標TOP20榜單》顯示,因為房價下行調整、綜合成本上揚,2014年A股135家房企(注)毛利率和凈利率同比分別下滑了1.03個百分點和1.57個百分點。入圍凈利率TOP20榜單的,基本都是多元化經營的中小房企。

  出于分攤房企開發成本與業績壓力,房企不得不繼續增持土地,但拿地模式正在轉變。

  一個主流的方式是,房企聯合體拿地增加。這在寸土寸金的北京尤為明顯,例如今年1月,華潤、首開、平安聯合體以86.25億元的總價摘得北京豐臺區地塊;龍湖首開聯合體拿下朝陽區地塊。3月份上海閘北區市北高新技術服務園區土地出讓,實際競拍的僅有2家,均是央企+國企組合。4月1日,中國電建地產與深圳兩家企業組成的聯合體以20.12億元摘得上海松江區新橋鎮陳春路一號A-1宅地,樓板價17227元/平方米,溢價72%。

  由于一線城市地價偏高,大體量地塊的開發建設對開發企業綜合實力要求較高,聯合拿地漸漸成為趨勢,不僅僅是在資金上的聯合,也是房企商業運營能力之間的優勢互補。

  綠地模式有所不同。綠地常與資產公司合作拿地,或者在一個區域深耕,連續拿地。5月6日上午,綠地集團以2.3056億元底價取得奉賢區海灣鎮16-01區域地塊,樓面價僅2982元/平方米。這種郊區商業地塊一般房企不太感興趣,故地價較低。目前綠地已經在奉賢開發10個項目。

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[來源:21世紀經濟報道] [作者:蘇鍶] [編輯:顏祝俊]
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