審計風暴刮向土地出讓金 房地產、地方融資類項目或承壓

　　繼去年的地方債審計落下帷幕后，新一場全國性的專項審計“風暴”即將掀起。

　　日前，21世紀經濟報道記者從接近審計署人士處獲悉，審計署將在近期啟動全國范圍內展開針對土地出讓金和耕地保護的專項審計工作，目前該項工作已進入人員培訓和實施準備階段，相關審計人員最快將于本周內實現駐點。

　　而據前述知情人士透露，此次土地出讓金專項審計工作將針對2008年至2013年五年內的土地出讓金收支、土地征收、儲備、供應、整治、耕地保護及土地執法情況進行審計，而所涉機關或不少于包括財政、國土資源、住建、發改委、林業、農業等在內的多個系統。

　　據地方審計系統人士介紹，目前圍繞土地出讓金，部分地方政府容易存在“以租代征”、“先征后返”、“違規發證”等違規問題，而在此次專項審計中，此類問題亦將成為關注重點。

　　事實上，被譽為“第二財政”的土地出讓金與當下的房地產開發項目和地方政府的融資舉債都有著密不可分的關聯，而隨著專項審計工作的開展，其相關問題及處理或將對房地產土地開發及政府融資帶來新的壓力。

　　同時，由于土地出讓金在地方政府債務還款來源中占據較大比例，而與房地產開發及地方政府平臺融資項目有關的信托、資管及私募基金項目或亦將受到此次專項審計的波及。

　　多種模式易涉違規

　　21世紀經濟報道記者了解到，此次針對土地出讓金的全面審計已成為審計系統近期的工作重心，而各級審計機關已抽調、安排人員提供配合。

　　“這次全國性審計要對人員進行抽調，除部分有重要在審任務的人員外，許多人都要被抽調進行培訓駐點。”前述知情人士介紹，“這項任務將會成為審計系統接下來的工作重點，整個工作將在8-10月三個月內展開，而相關審計報告將在年底或明年初公布。”

　　其實早在今年兩會時，全國政協委員、審計署副署長董大勝就對此次專項審計安排有所透露。

　　“土地出讓金這些年成為地方政府很重要的收入來源，幾乎占到地方收入的一半左右。”董大勝彼時接受媒體采訪時曾表示，“土地出讓金收了多少、有沒有違規多收或者減免，支出用在什么地方、如何使用，有沒有按規定納入預算，這些問題都需要一個系統性的了解。”

　　而據地方審計系統人士介紹，部分地方政府在土地出讓金的問題上容易出現各種違規操作、例如為招商引資，對部分土地開發項目實施“先征后返”。

　　“在經濟相對落后的地區，一些大開發商或大組團(商業地產)入駐了，才能帶動當地房價和地價上漲，增加當地稅收，所以許多政府招商引資的需求也很強烈。”東北一位地方審計人士坦言，“為了招商引資，一些地方先征收土地出讓金，再通過如返稅等其他類科目返給企業，造成了國有土地使用權的流失。”

　　與此同時，違規發證也是土地出讓金審計中容易發現的問題。“地方政府為了加快項目進度，吸引投資有時會存在違規發證的問題。”前述審計系統人士指出，“一些開發商還沒有全額繳納土地出讓金，政府就給發了土地使用證，項目則直接開展，這對于開發商來說是空手套白狼。”

　　此外，“分割出讓”、“以租代征”和“用途變更”也是地方政府規避上級部門監管，違規操作土地出讓金的方式之一。

　　“分割出讓是把較大的地塊分成小面積地塊分次出讓，這樣就繞開了上級部門的一些土地出讓審批環節。”前述知情人士告訴21世紀經濟報道記者，“還有一些是把農業用地的征收改用租用的方式進行上收，然后再把農用地轉成建設、商業用地。”

　　而在其看來，隨著專項審計工作的啟動，此前可能存在的部分違規行為也將得到一定程度的摸清與處理。

　　或波及房企、平臺類融資

　　在專項審計開展后，部分地方政府在土地出讓金環節對開發商進行的另類補貼、征收減免等違規行為將得到處理，而這或將對部分房地產企業及其開發項目造成影響。

　　“一些開發商和政府關系好，一般先發項目募資來繳納土地出讓金，然后等著政府把部分繳款以別的補貼形式打回來。”北京一位地產私募基金人士指出，“本來今年地產行情就不好，如果審計導致部分返款出現問題的，那對這部分開發商的資金鏈將造成壓力。”

　　除開發商外，作為“第二財政”的土地出讓金在地方財政中所扮演的“權重”頗為明顯。

　　財政部數據顯示，今年一季度我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，而同期地方本級財政收入為1.95萬億元，土地出讓收入與地方公共財政收入的比例達1：1.7。

　　事實上，在滾雪球式膨脹的地方政府債務問題上，土地出讓金也是較為重要的還款來源。

　　據審計署的地方政府債務審計報告披露，截至2012年底，全國11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務余額34865.24億元，超過代償債務總量的三分之一，而其中部分省市的問題更為嚴重。

　　以寧波市政府為例，截至2012年底，寧波市及其下轄的10個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務余額874.95億元，占負有償還責任債務余額1455.80億元的六成以上。

　　這意味著，對土地出讓金專項審計或將對存在問題的地方財政的非稅收入及債務償還增添壓力，不過，亦有審計人士指出，專項審計對于規范地方政府在土地出讓金中的違規操作而言“意義有限”。

　　“審計的對象是過往的情況，并不涉及時間節點以后的事情。”前述地方審計人士坦言，“對地方實現實質性約束，仍然要等到審計結束后的處理環節。”

　　而另一方面，隨著監管層對土地出讓環節的進一步整治，部分為房地產、地方平臺開展融資的信托、資管、基金子公司及有限合伙私募基金等項目造成間接影響。

　　“一些違規問題被查出處理后，部分同房地產或融資平臺有關項目的還款來源和擔保條件可能出現變更。”前述私募基金人士直言，“這樣一來，項目的不確定性也會加劇。”

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